전세사기 예방, 등기부등본에서 꼭 봐야 할 5가지

전세사기는 소유자 일치, 권리제한, 근저당 규모만 먼저 봐도 상당 부분 걸러낼 수 있어요. 말소사항 포함 열람이 기본이고, 계약 전에는 갑구와 을구를 함께 보는 습관이 중요해요.

보증금은 한 번 넣으면 회수가 어려울 수 있어서, 오늘은 등기부에서 실제로 먼저 볼 5가지를 순서대로 정리해보겠습니다. 숫자와 구조로 보면 판단이 훨씬 빨라져요.

표제부에서 먼저 봐야 할 것은 주소와 용도예요

표제부는 건물의 기본 정보가 들어 있는 부분이라서, 가장 먼저 실제 주소와 동호수가 계약서와 같은지 확인해야 해요. 현장에서 본 집과 등기부의 표기가 다르면, 시작부터 다른 물건을 보고 있을 가능성이 생깁니다.

특히 주택으로 쓰는 집인지, 근린생활시설이나 업무시설로 잡혀 있는지 보는 것이 중요해요. 용도 표기가 다르면 전세보증보험 가입 가능성이나 임차인 보호 구조가 달라질 수 있어서 주소 확인만으로 끝내면 안 돼요.

갑구에서는 소유자와 권리제한을 같이 봐야 해요

갑구는 소유권이 누구에게 있는지 보여주는 칸이에요. 임대인 신분증의 이름과 등기부상의 소유자 이름이 일치하는지부터 확인해야 하고, 대리인 계약이라면 위임장과 인감증명서 같은 보조 서류도 함께 봐야 해요.

같은 갑구 안에서도 압류, 가압류, 가처분, 경매개시 같은 문구가 보이면 판단이 달라집니다. 숫자보다 먼저 이런 문구가 있는지 보는 이유는, 소유권이 흔들리면 보증금 반환 순서도 흔들릴 수 있기 때문이에요.

확인 항목	무엇을 보는지	판단 포인트
표제부	주소, 동호수, 용도	현장 집과 같은 물건인지 먼저 확인해요
갑구 소유자	소유자 이름과 변동 이력	신분증과 일치하는지 봐야 해요
갑구 권리제한	압류, 가압류, 가처분, 경매	보증금 회수 순서에 영향을 줘요
을구 근저당	대출 설정과 채권최고액	집값과 보증금을 함께 봐야 해요
말소사항 포함	과거 권리 흔적	반복된 권리 변동이 있는지 봐야 해요

표에서 먼저 볼 것은 소유자와 권리제한이에요. 이름이 맞는지, 그리고 권리 문구가 깨끗한지부터 확인하면 됩니다. 여기서 실제 손익이 갈리는 경우가 많아요. 계약서의 조건이 좋아 보여도 등기부가 흔들리면 전체 판단이 달라질 수 있어요.

을구의 근저당은 보증금과 함께 봐야 해요

을구에는 근저당권 같은 담보 설정이 적혀 있어요. 근저당은 실제 대출 원금보다 크게 설정되는 경우가 많아서, 적힌 숫자만 작아 보여도 바로 안심하면 안 됩니다.

실무에서는 집값 대비 선순위 채권과 전세보증금의 합이 70퍼센트 안팎을 넘는지 보는 경우가 많아요. 이 수치는 절대 기준은 아니지만, 회수 가능성을 가늠하는 경계선으로는 충분히 의미가 있습니다. 세후 기준으로 다시 봐야 해요처럼, 전세도 최종적으로는 내가 회수 가능한 구조인지 따져야 해요.

신탁등기와 말소사항은 과거 흔적까지 보여줘요

신탁등기가 있으면 소유권 관리 구조가 일반 임대와 다르게 움직여요. 그래서 신탁사 동의 없이 계약이 진행되면 분쟁 소지가 커질 수 있어요. 이 부분은 계약서만 보고는 놓치기 쉬워서 등기부를 꼭 함께 봐야 합니다.

말소사항 포함 열람은 과거에 어떤 권리가 있었는지까지 보여줘요. 지금은 지워져 있어도, 반복된 압류나 근저당 설정 이력이 있으면 자금 흐름이나 소유권 변동이 잦았는지 읽어낼 수 있어요. 숫자를 다시 보면 판단이 달라질 수 있어요.

자산을 지키는 관점에서는 전세 보증금도 결국 회수 구조를 먼저 보는 편이 더 중요해요.

등기부만으로 끝내지 말고 보조 서류도 같이 봐야 해요

등기부가 핵심 서류인 것은 맞지만, 건축물대장과 전입세대 열람까지 함께 보면 안전성이 더 선명해져요. 건축물대장에서는 주택 용도와 위반건축물 여부를, 전입세대 열람에서는 이미 들어와 있는 세대가 있는지를 확인할 수 있어요.

전세보증보험 가입 가능 여부도 같이 봐야 해요. 보험이 가능하다는 것은 최소한의 방어선이 있다는 뜻이고, 불가하다면 계약 조건을 다시 계산해 보는 편이 맞아요. 구조를 모르면 좋은 집처럼 보여도 불리해질 수 있어요.

계약 전과 잔금 직전에 다시 확인해야 해요

등기부는 한 번 보고 끝내는 서류가 아니에요. 계약 전, 잔금 직전, 전입신고와 확정일자 처리 후까지 최소 세 번은 다시 보는 편이 안전합니다. 그 사이에 권리 변동이 생길 수 있기 때문이에요.

대법원 인터넷등기소에서는 열람과 발급 비용이 각각 700원과 1,000원 수준으로 안내돼요. 작은 비용으로 큰 손실 가능성을 줄일 수 있다면, 재확인은 비용보다 효과가 큰 선택이에요. 여기서 실제 손익이 갈리는 경우가 많아요.

• 계약서 작성 전 등기부 열람
• 잔금 직전 말소사항 포함 재확인
• 전입신고와 확정일자 후 상태 점검

이 순서를 지키면 계약 직후에 생길 수 있는 변수를 줄일 수 있어요. 보증금은 금액 자체보다도 순위와 상태가 더 중요하기 때문에, 마지막 확인이 곧 자산 방어가 됩니다.

돈은 버는 속도보다 지키는 구조가 더 중요해지는 순간이 있어요. 오늘 본 숫자와 비교 기준을 기준으로 다시 계산해보면, 같은 집이라도 안전도는 꽤 다르게 보일 수 있어요. 결국 중요한 건 내 보증금이 어떤 순서로, 어떤 조건에서 지켜지는지 냉정하게 읽어내는 일이에요.